任意売却に関する情報サイト
住宅ローンを支払えなくなった場合は、マイホームを手放すことも考えていくことになりますが、競売にかけられるのは避けたいと考える人も少なくありません。
この手続きでは、相場よりもかなり安い値段で取引されるので家を手放しても、残債が多く残るというデメリットがあります。
そこで、最近は相場に近い価格で売買できる任意売却を選ぶ人が増えてきました。
とはいえ、手続きのタイミングを外してしまうと、期待する金額で売却できない可能性もあるので注意が必要です。
競売の流れと任意売却のタイミング！？これを知らないと競売にかけられてしまうかも！
任意売却を選べば、相場に近い価格で家を売ることができますので残債も少なくなります。
通常の不動産売買と基本的に同じなので、周囲に知られることなく手続きを進めていけるのもメリットといえるでしょう。
とはいえ、タイミングを外すと任意売却ができない可能性もありますので、手続きは早めにしておきたいところです。
住宅ローンを滞納しても、すぐに競売になるわけではありません。
住宅ローンを滞納すると金融機関から督促状が届きます。
滞納が3か月以上になると、期限の利益の損失となり住宅ローンを分割で支払う権利を失い、一括で支払うことを求められます。
滞納から４～５か月になると代位弁済の手続きが取られ、滞納から6か月以上になるといよいよ競売の手続きが開始されます。
それゆえ、そうならないうちに早めに任意売却の手続きを進めていくことが大切です。
マイホームを購入したときなど任意売却の豆知識を！
住宅ローンを利用してマイホーム購入をする、返済ができなくなると滞納となりその期間に応じて競売にかけられてしまいます。
競売は、強制的に住宅などの差し押さえとなり裁判所内で手続きが進められるなどの特徴を持つ手段です。
競売にかけられる前に、住宅ローンを借りている金融機関と相談を行い合意を得て売却する方法のことを任意売却と呼びます。
任意の名がついていることからも、一般的な不動産会社などに依頼することもできますが、依頼する前に金融機関への相談および合意が任意売却には必要不可欠です。
その理由の中には抵当権が設定されているなどが挙げられますが、任意売却や抵当権などの豆知識を知っているか否かは大切な部分です。
抵当権は、住宅をローンを組んで購入したとき金融機関の所有物であることを証明する権利です。
不動産登記をすることで、対象となる不動産は自分の持ち物などのイメージになりがちです。
しかし、抵当権が設定されている間は完全な自己所有物ではなくローンを借入した金融機関の持ち物でもあり勝手に処分することはできません。
なお、抵当権は住宅ローンの返済が完了になり抵当権の解除により自己所有物と認められるなどの特徴があります。
任意売却は残債が出ない場合に限られているわけではありません
住宅ローンなどの返済が滞ってしまうと、債権者によって設定されている抵当権が実行されることになります。抵当権が実行されれば、物件は差押えを受けて、その後競売の手続きに入ります。これを避けることが出来るのが任意売却という手続きです。この場合は、原則として売買代金で残っているローンの全額を返済できることが条件になります。完済できなければ、物件に付いている抵当権を抹消することが出来ませんので、原則的には売却手続きに入れません。しかし、銀行などの債権者と話し合いをすることで、残債が出ても抵当権の抹消手続きに応じてくれる場合もあります。競売で期待できる売却代金を明らかに上回る金額で買い手がつくのであれば、債権者としても応じるメリットがあるからです。残債が出てしまう場合には、任意売却は出来ないと思われがちですが、条件によっては可能な場合もありますので、銀行などと話し合いの機会を持つことは大きな意味があります。
任意売却と自己破産はどのような関係なのか
任意売却とは、住宅ローンなどの借入金が何らかの理由で返済出来なくなった場合に債務者である金融機関の同意を得て売却する方法のことを言います。そして、任意売却した後に残った債務の返済が困難な場合に返済が不可能であることを弁護士を通じて裁判所に申し立てることを自己破産と言います。 この制度が認められると負債はなくなりますが、今後５〜７年の間クレジットカードや分割での買物などが出来なくなります。また、裁判所の官報で名前が公告されてしまうというデメリットもあります。 では、この制度を利用せずとも任意売却だけで解決することはできるのでしょうか。 不動産を売却して大部分の借金を返済しても借入金が残ってしまった場合、それを分割で返済する必要があります。返済額については債権者との話し合いで決まりますが、一般的には毎月5000円〜30000円程度の債務者の生活の負担にならない金額となるので、自己破産せずとも、十分に新しい生活を始めることができます。
任意売却と競売では引越し代の負担にも差がある
住宅ローンを利用することで不動産を取得した場合に、その返済が滞ってしまった場合の返済方法に任意売却と競売があります。任意売却とはその不動産の所有者の意志で不動産を売却し、その売却額をローンの返済額に充当するものです。競売との大きな違いがあり、その売却額を一定の範囲内で自由に決めることにあるのです。ただし、債権者である金融機関や連帯保証人からの、同意を取り付けなければ認められない方法でもあるのです。このように返済に充当するための金額も、差し押され競売にかけられた時よりは大きな金額にすることができます。また、状況や条件にもよりますが売却で得た金額から、引越し代を支払ってもらうことも認められています。これは物件の売却が決定した場合に債権者は、債務を早期に回収するために少しでも早く退去してもらいたいという事情もあるからです。ただ、これは債務者が引越し代を負担する義務がある訳ではなく、あくまでも債権者の都合と善意から支払われる金額です。債権者の立場では少しでも多く残債の回収を図りたいので、必ずしも受け取ることが保障された金額ではないことは心得ておきましょう。競売にかけられるよりは売却額も任意で決められ、負担しなければならない金額も減らせるならば任意売却は有益な方法になります。任意売却を認めてもらうには人間関係の構築も重要で、真摯な態度と最大限の努力を怠らない姿勢は欠かすことはできないのです。
任意売却でよくあるトラブルを把握することが大事
任意売却をすることになったら、よくあるトラブルを事前に把握することが大切です。よくあるのが、専門的な知識もないのに簡単にできるようなことを言うケースです。一般的な不動産取引とは異なり、これまでに任意売却をしたことがないと戸惑うことが多くなります。通常とは異なるケースということでコンサルティング料を要求されることもありますが、実はコンサルティング料は不動産コンサルティング技能士という資格を持っていないと請求できません。不動産コンサルティング技能士が、不動産の媒介業務以外に特別な業務を行う場合のみが当てはまります。任意売却を行うと売買代金の中から引越し費用が控除してもらえることになっていて、その上限は30万円です。これは債権者との交渉の中で決まることになっており、最初から引っ越し費用を保証しているような業者にも気を付けなければなりません。保証されるものではなく、債権者との交渉をすることで受け取れる可能性が出てきます。
任意売却を選ぶ場合に覚えておきたい業者の選び方
任意売却を選ぶ時には、業者の選び方についていくつかのポイントを押さえておく必要があります。もっとも大事なのはこれまでの実績であり、できるだけ多くの取引を経験しているところが理想的です。経験が豊富でないと、債権者との交渉や残債務の処理等がスムーズに進みません。また、任意売却では弁護士や司法書士等の専門家とつながりがあることも重要です。これらの専門家ならどこに依頼しても同じだと思うかもしれませんが、それぞれが得意分野を持っていて、任意売却に自信を持っているところを選ばなければなりません。地元の金融機関を利用することを想定して、地元企業に選ぶこともポイントになります。やはり、その地域に根差した活動を行っているところの方が、話がまとまりやすくなります。業者のことを何も知らない時には大手の方が安心だからと大手に決めてしまう人も多いのですが、いくら大手でも任意売却に精通しているスタッフがいないと期待通りにはなりません。